Immobilienfinanzierung mit der Baufinanzierung der KfW richtig angefasst
Der Bau eines Eigenheims entspricht nicht nur dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden. In der heutigen Zeit ist eine eigene Immobilie auch ein wichtiges Standbein in der privaten Altersvorsorge. Je eher damit begonnen wird, umso früher ist der Schuldendienst mit Zinsen & Tilgung abgeschlossen. Ab dann wird der Hausbesitzer zum Hauseigentümer.
Die vor zwei bis drei Jahrzehnten in das Grundbuch eingetragene Besicherung der Hausfinanzierung wird gelöscht, weil der Hauskredit zurückgezahlt und abgelöst ist. Für die Unterkunft fallen jetzt keine mit der Kaltmiete vergleichbaren Kosten mehr an. Zu zahlen sind ausschließlich die Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt, sowie die Energiekosten für Strom und Heizung. Die lassen sich deutlich reduzieren, wenn es sich bei dem Gebäude um ein Passivhaus handelt, und wenn auf dem Hausdach eine Photovoltaik-Anlage zur Selbsterzeugung von Strom betrieben wird.
Kurz gesagt: In der Planungs- und anschließenden Bauphase gibt es Vielerlei zu berücksichtigen. Auf der Ausgabenseite muss effektiv geplant und gespart werden, um die Hausfinanzierung möglichst niedrig zu halten. In der Einnahme hingegen sollten alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, bis hin zur Baufinanzierung der KfW sowie zu anderen Fördermöglichkeiten, die sich für das Bauprojekt ergeben.
Hausbaufinanzierung – Mischfinanzierung der Bausumme aus mehreren Einnahmequellen
Jede Immobilienfinanzierung, sei es der Neubau oder der Kauf eines Hauses beziehungsweise einer Eigentumswohnung, errechnet sich aus der Summe aller verfügbaren Einnahmen. Die Begriffe Hausfinanzierung, Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung haben im Sprachgebrauch eine doppelte Bedeutung. Zum einen ist mit dem Begriff Finanzierung die pekuniäre Planung und Abwicklung des Immobilienprojektes gemeint. Zum anderen wird als Baufinanzierung diejenige Finanzierungslücke bezeichnet, die sich aus der Bausumme für die Ausgaben abzüglich der Eigenfinanzierung sowie aller sonstigen Einnahmen ergibt. Für die dann noch offene Summe muss ein Hauskredit aufgenommen, sie muss fremdfinanziert werden. Dies wird ebenfalls Hausfinanzierung genannt.
Zu den verschiedenen Einnahmearten einer Hausbaufinanzierung gehören die Eigenfinanzierung des Bauherrn mit Eigenkapital und Eigenleistung, der Bausparvertrag zusammen mit dem Bauspardarlehen, sowie Förderungen wie Zuschüsse und Darlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, der KfW. Sie ist Deutschlands größte Förderbank und fördert über verschiedenartige Förderprogramme Projekte in dem Bereich „Bauen, Wohnen & Energiesparen“. Die Summe dieser zu generierenden, verfügbaren Einnahmen muss jetzt mit der Bausumme, also mit den Gesamtkosten für das Immobilienprojekt „kompatibel gemacht werden“; Einnahmen und Ausgaben müssen deckungsgleich, also gleichhoch sein. Das ist der Punkt, an dem der Bauherr gemeinsam mit dem Kreditgeber rechnet, vergleicht, verhandelt und wieder verhandelt. Einerseits kann nur das ausgegeben werden, was mit den vorhandenen Einnahmen finanzierbar ist. Andererseits möchte der Bauherr an seinem Wunschobjekt nicht allzu viel Abstriche machen. Gebaut wird nur einmal im Leben! Die Redensart „Kommt man über den Hund, kommt man auch über den Schwanz“ besagt an dieser Stelle, dass der Rest auch noch bewältigt wird, wenn der schwierige Hauptteil geschafft ist. Will heißen: Der zukünftige Schuldendienst wird gemeistert, wenn das Haus erst einmal so wie geplant steht.
Mit dem Passivhaus die Heizungskosten reduzieren und dauerhaft Geld sparen
Ein typisches Beispiel für dieses Planungsstadium ist die Entscheidung darüber, welche Hausbauweise gewählt wird. Einerseits lassen sich sicherlich einmalige Kosten beim Hausbau sparen. Andererseits lohnt sich das Investieren von deutlichen Mehrkosten, wenn dauerhaft und regelmäßig, sozusagen über Jahre hinweg dadurch Kosteneinsparungen möglich sind. Das ist bei einem Passivhaus der Fall. Es ist ein Gebäude, das aufgrund seiner guten Wärmedämmung und dem Funktionsprinzip, mit einem Wärmetauscher den Lüftungswärmeverlust zu vermeiden, weitgehend auf eine klassische Gebäudeheizung verzichten kann. Der Heizwärmebedarf wird aus „inneren“ Gewinnen, beispielsweise durch die Wärmeabgabe von Personen und Geräten, oder auch von solaren Gewinnen beim Wärmeeintrag über die Fenster gedeckt. Für den dann noch verbleibenden Wärmebedarf werden fossile oder erneuerbare Energiequellen genutzt. Entscheidend sind Konstruktion sowie Ausstattung und Einrichtung des in dieser Hinsicht kostenaufwändigeren Passivhauses. Zu seinen entscheidenden Vorteilen gegenüber dem „konventionellen“ Massiv- oder Fertighaus gehören
- Hohe Wärmerückgewinnung durch kontrollierte Lüftung
- Keine Schimmelbildung bei Neubaufeuchtigkeit
- Pollenfreie Raum- und Atemluft [besonders geeignet für Allergiker]
- Passive sowie kostenlose Energielieferung durch die Sonne
- Absolut geringe Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung
- Deutliche Verringerung des C0²-Ausstosses
- Überdurchschnittlich hoher Immobilienwert schon bei Anschaffung und bei Wiederverkauf
KfW-Förderung für Energieeffizienz
Die von der KfW vermittelten Finanzierungen aus Bundesmitteln werden unter anderem über die Hausbank des Bauherrn ausgezahlt. Sie übernimmt auch die gesamte Finanzierungsabwicklung, sodass für die Hausbaufinanzierung buchstäblich alles über einen einzigen Schreibtisch läuft. Die Energiestandards für Gebäude sind von der DENA, der Deutschen Energie-Agentur mit Sitz in Berlin für die KfW-Kreditvergaben in mehrere KfW-Effizienzhausklassen unterteilt; es sind die Klassen 40, 55, 70, 85, 100 sowie 115. Mit einem Satz gesagt: Energieeffiziente Hausneubauten werden von der Bundesregierung über die KfW auf unterschiedliche Weise mit zins- und tilgungsgünstigen Darlehen gefördert.
Hausbaufinanzierung finanzierbar machen
Die Finanzierung, in diesem Sinne der Hausbaukredit, muss auch tatsächlich finanzierbar, sprich bezahlbar sein. Damit ist die Bonität des Bauherrn angesprochen. Seine Kreditwürdigkeit muss auf Jahre und Jahrzehnte hinaus so gut und so gesichert sein, dass eine problemlose Kredittilgung möglich ist. Das betrifft die finanzielle, persönliche und wirtschaftliche Situation des Bauherrn nebst seinen Familienangehörigen. Nach einer Faustregel, die von vielen Banken angewendet wird, sollte der monatliche Schuldendienst nicht höher als etwa 40 Prozent des regelmäßigen Nettoeinkommens sein. Hierzu sind die Kreditvergaberichtlinien der einzelnen Banken im Detail durchaus unterschiedlich, sodass sich ein Vergleichen und spitzes Rechnen lohnt. Dem Bauherrn muss jedoch bewusst sein, dass jeder Kreditgeber sein eigenes finanzielle Risiko, fachsprachlich Kreditausfallrisiko genannt, ausklammern oder zumindest auf ein absolutes Minimum reduzieren wird und muss. Aus Eckpunkten wie
- Bausumme mit Gesamtbetrag aller Ausgaben
- Eigenfinanzierung mit Eigenkapital, Eigenleistung sowie mit anderen Einnahmen
- Festes, vertraglich gesichertes Arbeitseinkommen
- Monatliche Kosten für den laufenden Lebensunterhalt
- Allgemeine Bonität anhand des Schufa-Score
- Kosten für eine Risikolebensversicherung zur Finanzierungsabsicherung
- Zumutbare respektive vertretbare Summe für den monatlichen Schuldendienst
errechnet sich letztendlich die Baufinanzierung mit dem Hausbaukredit als der Fremdfinanzierung. Jetzt entscheidet wirklich jeder Prozentpunkt vor und hinter dem Komma über die Finanzierungshöhe. Zu den Details gehören
- der Effektivzinssatz
- die Dauer der ersten Zinsbindungsfrist
- das Disagio [Ja, Nein]
- der Tilgungsprozentsatz
- die Flexibilität beim monatlichen Schuldendienst mit Zahlungsaussetzung sowie mit Sonderzahlungen
- der Verzicht des Kreditgebers auf Veräußerung des Kreditvertrages ohne das OK des Kreditnehmers
Baufinanzierung besichern und versichern
Die Grundbuchbesicherung des Hausbaukredites ist für alle Kreditinstitute eine Selbstverständlichkeit. Um bei Zwangsmaßnahmen den aktuellen Saldo zurückgezahlt zu bekommen, begrenzen viele Banken ihre Hausbaufinanzierung auf etwa 70 Prozent der Bausumme als den Immobilienwert. Dieser Prozentsatz kann im Einzelfall niedriger oder höher sein. Zusätzlich muss die monatliche Zahlung für Zinsen & Tilgung für den Fall des Zahlungsausfalls versichert sein. Der Worst Case ist das Ableben des Bauherrn als Hauptverdiener. Mit einer Risikolebens- oder einer Restschuldversicherung in derselben Höhe wie das Hausbaudarlehen ist das Problem gelöst. Im Fall der Fälle wird der aktuelle Finanzierungssaldo sofort und komplett abgelöst. Der Financier hat keinen Einnahmeausfall, und die Hinterbliebenen können die dann schuldenfreie Immobilie weiterhin bewohnen. Die Grundschuld wird gelöscht, die Erben sind anschließend Hauseigentümer. Diese Ausgaben für den Versicherungsbeitrag müssen in die monatlich zumutbare Finanzierungsbelastung des Bauherrn mit eingerechnet werden.
Als Resümee bleibt festzuhalten
dass die Baufinanzierung überaus komplex ist und mehr als einmal überdacht oder überschlafen werden muss. Der Bauherr ist gut beraten, auf jeden Fall mehrere Angebote einzuholen und auf diese Weise Wissen sowie Informationen zu sammeln. Der Kreditgeber ist nicht ein Freund, sondern der Geschäftspartner des Bauherrn, der mit einer Hausbaufinanzierung seinen eigenen Vorteil sucht. Die von den Kreditinstituten verwendeten Rechenprogramme für die Finanzierung sind individuell und insofern unterschiedlich. Was hier ein Vorteil ist, kann dort ein Nachteil sein. Der Bauherr sollte solange suchen, rechnen und vergleichen, bis er ein Angebot gemacht bekommt, bei dem alles stimmt. Hilfreich ist eine Prioritätenliste mit Notwendigem und Wünschenswertem einerseits sowie mit Machbarem und einer „Roten Linie“ andererseits. Zeitlich begrenzte Angebote der Banken sollten nicht zum Vertragsabschluss animieren, sondern eher bedenklich bis misstrauisch machen. Immerhin ist es der Bauherr, der mit seiner Vertragsunterschrift dafür sorgt, dass die Bank in den kommenden Jahren gut an ihm verdient. Nicht die Bank tut ihm einen Gefallen, sondern der Bauherr verschafft ihr ein Geschäft mit Umsatz und Gewinn. Bei der heutigen Vielzahl an Kreditinstituten und Baufinanzierungsangeboten ist der Bauherr in einer guten, geradezu komfortablen Situation.
